_{廣東省商品房預售管理條例}

 
為了加強商品房預售管理，維護預售人和預購人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本條例
中文名
廣東省商品房預售管理條例
地    點
廣東省
關(guān)    于
商品房預售
類    型
管理條例

目錄

00001. 1  第一章
00002. 2  第二章
00001. 3  第三章
00002. 4  第四章
00001. 5  第五章
00002. 6  第六章

第一章

總則
第一條為了加強商品房預售管理，維護預售人和預購人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。
第二條本條例所稱預售商品房，是指依法成立的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)依法將其開發(fā)的商品房在竣工驗收前出售，由預購人按合同約定支付購房款，預售人按合同約定交付商品房的行為。
本條例所稱預售人，是指預售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。
本條例所稱預購人，是指購買預售的商品房的單位和個人。
第三條本條例適用在本省行政區(qū)域內(nèi)依法開發(fā)的商品房的預售行為及其管理。
第四條省人民政府建設行政主管部門和市、縣人民政府建設行政主管部門或者房地產(chǎn)管理部門（以下稱“主管部門”），負責本行政區(qū)域內(nèi)商品房預售管理和本條例的組織實施。
政府其他有關(guān)行政管理部門在各自的職責范圍內(nèi)，做好商品房預售管理工作。
第五條預售商品房應當遵循公平和誠實信用的原則。

第二章

商品房預售項目管理
第六條預售商品房時，應當取得商品房預售許可證。取得商品房預售許可證應當具備下列條件：
（一）預售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；
（二）按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；
（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證，并已辦理建設工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；
（四）已確定施工進度和竣工交付使用時間；
（五）三層以下的商品房項目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程；
（六）已在項目所在地商業(yè)銀行開設商品房預售款專用帳戶；
（七）預售商品房項目及其土地使用權(quán)未設定他項權(quán)；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
省建設行政主管部門可根據(jù)市場供求狀況，在不低于前款第五項規(guī)定的條件下，對商品房預售項目工程形象進度進行調(diào)整，報省人民政府批準后實施。
第七條預售人應當分期或者分單項向主管部門申請商品房預售許可證。
主管部門收到申請后，應當依照本條例規(guī)定的預售條件對項目進行核實，自受理申請之日起十日內(nèi)，對符合條件的項目核發(fā)商品房預售許可證，對不符合條件的，應當書面通知申請人并告知不予核發(fā)的理由。
商品房預售許可證應當載明預售人的名稱和預售商品房項目的坐落位置、樓號、樓層建筑面積數(shù)，并附圖注明預售商品房項目的坐落位置和樓號。
第八條主管部門核發(fā)商品房預售許可證時，應當要求預售人提交施工進度方案、投資計劃和資金來源等材料，通過實地考察和分析，核準項目竣工交付使用時間的合理性。主管部門能證明其不合理的，應當責令預售人進行修改。
第九條已預售的商品房項目竣工驗收合格交付使用前，預售人不得用該商品房項目及其土地使用權(quán)設定他項權(quán)。
第十條預售人不得擅自變更已預售的商品房項目的設計；對預售的商品房項目的結(jié)構(gòu)型式、戶型、使用功能、使用面積和合同約定的其他事項的設計進行變更時，應當征得相關(guān)的預購人同意；預購人不同意變更，經(jīng)雙方協(xié)商達不成補償協(xié)議的，可以索取已交付的商品房預售款本息，并可以依照合同約定追償預售人的違約金，合同沒有約定違約金的，可以依法追償已付預售款百分之十以上百分之二十以下的違約金。
第十一條預售人將已預售的商品房項目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設時，應當經(jīng)擁有已預售商品房建筑面積的三分之二以上的預購人同意。
轉(zhuǎn)讓預售的商品房項目的，受讓方應當為依法成立并符合資質(zhì)等級要求的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。
第十二條轉(zhuǎn)讓預售的商品房項目的，受讓方應當享有原預售人對預購人享有的權(quán)利。并承擔原預售人對預購人所承擔的義務。
第十三條受讓方與預售人簽訂項目轉(zhuǎn)讓合同之日起三十日內(nèi)，受讓方應當持下列文件到原發(fā)證機關(guān)變更商品房預售許可證：
（一）商品房項目的轉(zhuǎn)讓合同；
（二）原商品房預售許可證；
（三）土地管理和城市規(guī)劃等部門同意變更的有關(guān)證件；
（四）受讓方的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書；
（五）在項目所在地商業(yè)銀行開設的預售房款專用帳戶；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件的證明材料。
對符合條件的項目，主管部門應當自受理申請之日起十五日內(nèi)變更商品房預售許可證。
預售人自簽訂項目轉(zhuǎn)讓合同之日起，應當停止預售商品房；受讓方未換領(lǐng)商品房預售許可證的，不得預售商品房。
第十四條市、縣主管部門應當對已核發(fā)商品房預售許可證的項目進展情況進行跟蹤監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題時，應當責令預售人限期改正。
第十五條預售的商品房項目竣工后，主管部門應當按照法律、法規(guī)的規(guī)定組織竣工驗收，驗收合格后，方可交付預購人使用。
第十六條市、縣主管部門應當設立和公布商品房預售的查詢和投訴電話；對受理的投訴，應當及時處理并予答復。

第三章

商品房預售行為管理
第十七條預售商品房時，預售人應當以書面方式向預購人明示下列事項：
（一）預售人的名稱、注冊地址、聯(lián)系電話和法定代表人；
（二）商品房預售許可證或者其經(jīng)發(fā)證機關(guān)確認的復印件；
（三）項目開發(fā)進度和竣工交付使用時間；
（四）項目及其配套設施的平面示意圖；
（五）商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標準；公共和公用建筑面積的分攤辦法；
（六）預售商品房的價格和付款辦法；
（七）商品房預售款的專用帳戶；
（八）物業(yè)管理事項；
（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。
第十八條預售人委托房地產(chǎn)中介機構(gòu)代理銷售的，應當委托有資格的中介機構(gòu)代理并出具委托書，明確委托代理的范圍和權(quán)限。代理人應當以書面方式向預購人明示第十七條規(guī)定的事項和下列事項：
（一）代理人的資格證書；
（二）預售人出具給代理人的委托書；
（三）代理人的地址和聯(lián)系電話。
第十九條預售人發(fā)布預售廣告時，應當已取得商品房預售許可證。預售廣告的內(nèi)容必須真實、準確，不得有誤導、欺騙公眾和不符合預售的商品房項目的內(nèi)容，并載明商品房預售許可證的編號和發(fā)證機關(guān)。
第二十條預售人發(fā)布的預售商品房廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示的事項，預購人有權(quán)要求在商品房預購銷合同中約定。
第二十一條預售人發(fā)布預售商品房廣告時，應當提前五日將擬發(fā)布的廣告式樣報核發(fā)商品房預售許可證的主管部門和工商行政管理部門備案，主管部門和工商行政管理部門發(fā)現(xiàn)該廣告內(nèi)容與項目不符時，應當責令其停止發(fā)布。
第二十二條預售商品房時，預售人與預購人應當簽訂書面的商品房預購銷合同，在該合同簽訂三十日內(nèi)持該合同到項目所在地房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)辦理登記備案手續(xù)；房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)應當自受理之日起二十日內(nèi)予以登記備案。
第二十三條預購人與預售人簽訂書面的商品房預購銷合同前，經(jīng)雙方協(xié)商同意，預售人可以向預購人收取一定數(shù)額的商品房預購定金；預售人收取定金前，應當向預購人提供商品房預購銷合同草案。
收取商品房預購定金時，預售人與預購人應當訂立書面協(xié)議，約定所收定金的具體數(shù)額和退還與不退還的具體辦法。
預售人與預購人簽訂書面的商品房預購銷合同后，預售人向預購人收取的商品房預購定金應當轉(zhuǎn)作預購人支付的商品房預售款。
第二十四條商品房預購銷合同應當載明和約定下列事項：
（一）預售人、預購人和雙方的委托代理人姓名（名稱）、地址、郵政編碼和合法證件號碼；
（二）預售人用地依據(jù)和預售的商品房的坐落位置；
（三）預購的商品房的實得建筑面積、分攤建筑面積及其所含項目、樓號、樓層、房號和層高；
（四）預購的商品房的價格和代收稅費的項目和標準；
（五）交付使用時的實際面積與預售時約定面積差異的處理辦法；
（六）付款時間和方式及預購人逾期付款的違約責任；
（七）預售的商品房竣工交付使用的時間及逾期的違約責任；
（八）裝修項目、標準和設備品牌、型號、材料規(guī)格及違約責任；
（九）基礎(chǔ)設施、公共配套建筑的建設標準和運行要求及違約責任；
（十）物業(yè)管理事項；
（十一）雙方認為需要約定的其他事項。
預售人、預購人和雙方的委托代理人的姓名（名稱）、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話變更時，應當自變更之日起七日內(nèi)書面通知相關(guān)各方。
第二十五條商品房預購銷合同應當附有預購商品房項目及樓層的平面圖，并在平面圖上標明預購人所購商品房的樓號、樓層和房號的位置。
預售的商品房價格和代收稅費經(jīng)預售人和預購人在合同中約定和載明后，除國家和省新開征的稅費外，預售人不得向預購人收取其他款項。
第二十六條預售人設置商品房樣板房的，其布置、裝修和設備的質(zhì)量，除當事人另有約定的外，應當與預售說明書和實際交付使用的商品房一致；樣板房在預售的商品房竣工交付使用前不得拆除。
第二十七條商品房預售后，預售人應當定期向預購人通報商品房建設進展情況。
第二十八條預售人向預購人交付預售的住宅商品房時，應當提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。
住宅質(zhì)量保證書應當載明住宅商品房的質(zhì)量等級，承諾對地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用年限內(nèi)承擔保修責任，承諾在正常使用情況下對住宅商品房各部位、部件的保修內(nèi)容及其保修期限。
住宅使用說明書應當對住宅商品房的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準作出說明，并提出使用時應當注意的事項。

第四章

商品房預售款的監(jiān)督管理
第二十九條商品房預售款是預購人依照合同的約定，預先支付給預售人，在商品房竣工驗收交付使用前用作該商品房建設費用的款項。
第三十條預售人在商品房項目所在地的銀行設立商品房預售款專用帳戶內(nèi)的款項，在項目竣工之前，只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用。
預售人有多個商品房預售項目的，應當分別設立商品房預售款專用帳戶。
第三十一條預購人應當按合同約定的付款時間，將商品房預售款直接存入商品房預售款專用帳戶，憑銀行出具的存款憑證，向預售人換領(lǐng)交款收據(jù)。
預售人代預購人辦理商品房房地產(chǎn)權(quán)證的，預購人可以留百分之十五的商品房價款，其中百分之十的商品房價款在預售的商品房竣工驗收之后、交付使用之前支付，百分之五的商品房價款在預售人交付商品房房地產(chǎn)權(quán)證時支付。
預購人自己辦理商品房房地產(chǎn)權(quán)證的，預購人可以留百分之十的商品房價款，在預售人取得商品房項目產(chǎn)權(quán)確認證明書并將商品房交付使用之日起十日內(nèi)支付。
第三十二條預售的商品房所在地的市、縣房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)負責監(jiān)督管理商品房預售款收存和使用。
第三十三條預售人申請商品房預購銷合同登記時，應當同時附送銀行出具給預購人的首期商品房預售款存入專用帳戶的憑證。
預售人使用商品房預售款時，銀行應當按房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)核準同意支付的數(shù)額撥付。
房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)應當自收到預售人使用商品房預售款申請之日起五日內(nèi)作出答復；對符合本條例第三十條第一款規(guī)定的，應當同意其使用；對不同意使用的，應當以書面方式說明理由。

第五章

法律責任
第三十五條預售人違反本條例第六條、第九條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條、第十五條、第十七條、第十八條、第二十二條、第二十三條、第二十四條、第二十五條、第二十七條、第二十八條、第三十條、第三十一條規(guī)定或者預購人違反本條例第二十四條、第三十一條第一款規(guī)定，給對方造成損失的，應當依法承擔賠償責任。涉嫌犯罪的，由司法機關(guān)依法處理。
第三十六條違反本條例第六條規(guī)定預售商品房的，由主管部門責令停止預售，沒收違法所得，可以處以其已預售的商品房價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。
第三十七條違反本條例第九條規(guī)定，用已預售的商品房項目及其土地使用權(quán)設定他項權(quán)的，其設定無效。由此造成的損失，由預售人承擔。
第三十八條違反本條例第十三條第三款規(guī)定預售商品房的，主管部門應當責令其停止預售，補辦手續(xù)，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條違反本條例第十七條、第十八條規(guī)定，預售人和代理人未向預購人明示法定事項，預購人提出請求仍不明示的，主管部門應當責令改正，予以警告，可以處以五百元以上二千元以下的罰款。
第四十條預售人發(fā)布虛假廣告和印發(fā)虛假宣傳資料，欺騙和誤導預購人，使預購人的合法權(quán)益受到損害的，預售人應當承擔民事責任。廣告經(jīng)營者、發(fā)布者明知或者應知廣告虛假仍設計、制作、發(fā)布的，應當依法承擔連帶責任。
第四十一條預售人違反本條例第三十條第一款規(guī)定使用商品房預售款和違反本條例第三十一條第一款規(guī)定直接收存商品房預售款的，主管部門應當責令其改正，降低或者注銷其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，可以處以違法使用款項百分之十以上百分之二十以下的罰款。
第四十二條銀行違反本條例第三十三條第二款支付商品房預售款和房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)違反本條例第三十條第一款規(guī)定同意使用商品房預售款的，上一級主管部門應當責令其改正和追回流失款項；給預購人造成損失的，依法承擔連帶責任。
預售人合法使用商品房預售款，房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)不予同意，給預售人造成損失的，應當承擔賠償責任。
第四十三條當事人對主管部門和其他有關(guān)行政管理部門作出的具體行政行為不服的，可以在接到行政決定之日起十五日內(nèi)向上一級機關(guān)申請行政復議，或者直接向人民法院起訴。對復議決定不服的，可以在接到復議決定之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴。
當事人對具體行政行為既不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行具體行政決定的，由作出具體行政行為的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。
第四十四條主管部門和其他有關(guān)行政管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、索賄受賄的，依法追究行政責任；涉嫌犯罪的，由司法機關(guān)依法處理。

第六章

附則
第四十五條本條例自1998年10月1日起施行。 [1]